세인드의 블로그


대항력이란?


당사자 사이(임대인과 임차인)에서 효력이 있는 권리관계(전세계약, 임대차계약 등)를 제3자(타인)에 대하여 주장할 수 있는 법적효력(법으로 보호하는 장치)입니다. 임차인은 대항력을 갖게 됨으로써 임차권이 물권화 됩니다.
즉, 임차인이 소유자 및 새로운 매수인(낙찰자)에게 대항력을 근거로 자신의 임차권을 주장하여 매수인이 임차인에게 보증금을 모두 돌려줄 때 까지 합법적으로 거주할 수 있다는 소리죠. 그렇다면, 대항력은 언제 발생할까요?

대항력의 발생

  임대차계약 후 등기비용과 임대인의 동의 등 까다로운 부분 때문에 대부분 전세권설정등기를 하지 않는 것이 일반적입니다.
그럼, 전세권등기를 하지 않은 경우에는 어떻게 임대차계약을 보호받을까요?
주택의 인도와 전입신고를 한 때에는 그 다음날인 익일 0시부터 주택임대차보호법의 대항력이 발생하게 됩니다. 즉, 대항력으로 임대차계약을 보호받을 수 있다는 말이죠.
단, 전입신고로 인해 변제권은 발생되지 않으니 주의해야합니다! 변제권은 확정일자를 통해 보장받을 수 있습니다.

잠깐 연습문제를 풀어볼게요~

 2012년 9월 20일 오후 1시에 전입신고를 했다면 대항력 발생 시기는?
= 전입신고 다음 날인 2012년 9월 21일 오전 0시부터 대항력 발생.


하지만 대항력이 발생하기 이전에 성립된 저당권이나 경매, 압류, 가압류, 가등기, 가처분등기등 말소기준권리가 있을 경우 대항력을 주장하지 못하므로 주의해야 합니다.



갑 : 2012년 9월 20일 오후 1시 전입신고

을 : 2012년 9월 20일 근저당
이때, 갑의 대항력이 유지 되는가? 
= 유지되지 않는다.
2012년 9월 21일 오전0시 부터 대항력이 발생되며, 그 전에 발생한 권리인 을의 권리가 선 순위 권리이므로 갑의 모든 권리는 소멸됩니다.



대항력의 소멸

  한 번 발생한 대항력은 해당 주택에서 다른 주택으로 이사를 가거나 주민등록을 다른 주소로 전출 한 경우(다른 곳으로 전입신고)에는 소멸된다는 사실을 유의해야 합니다..
피치 못할 사정으로 인해 다른 곳으로 전입신고를 해야 할 경우에는 전입 전에 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경로되면 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력은 유지되니, 꼭 임차권등기명령을 신청한 후 전출하시길 바랍니다.